Posts Tagged ‘amerika krizi’

    Son yirmi yılda finansal piyasalar cok buyuk değisim gecirmistir. Teknolojinin ilerlemesiyle birlikte bilgiye daha kolay ve ucuz ulasılabilmesi, bilginin daha etkin kullanılabilmesini sağlamıs, sayısal tekniklerle birlikte risk ve getiri beklentilerine gore bircok finansal urun gelistirilmistir.

    Ayrıca, finansal urunlerdeki cesitlilik risk tercihlerinin genislemesine, katılımcı sayısının artmasına ve piyasaların buyumesine neden olmustur. Ozellikle banka odaklı finansal piyasalardan piyasa odaklı finansal piyasalara gecis yapısal anlamda finans sektorunu değisime uğratmıstır. Her bilginin dikkatle ele alındığı, 24 saat surekli isleyen ve coğrafi sınırları olmayan, odağında ise ABD piyasalarının olduğu bir piyasalar sistemi ortaya cıkmıstır.

     ABD’de yasanan bir sıkıntı kuresel sistem icerisindeki tum piyasalara yansımakta, belli bir ulkeye has olayın etkisi aynen yasanılan krizde olduğu gibi, dusunulduğunden cok daha buyuk olabilmektedir. ABD’de 2007 yılında yasanan finansal dalgalanma buyuk ve gelismis bir ekonominin bankacılık sistemini gecmiste emsali olmayan bir sekilde sıkıntıya suruklemis, basta denetleyici ve duzenleyici kurumlar olmak uzere herkesi nerede hata yapıldığı konusunda dusunmeye sevk etmistir.

     Subprime mortgage kredilerinde geri odemelerde yasanan sorunlarla ortaya cıkan finansal dalgalanma, cok hassas dengeler uzerine kurulu ve birbiriyle iliskili ABD piyasalarında buyuk etki yaratmıstır. Mortgage kredilerine dayalı menkul kıymetler ile kredi turev urunlerinin risklerinin yanlıs olculmesi, kimi zamanda finansal muhendislik teknikleri kullanılarak olculemez hale getirilmesi akabinde denetleyici yapının eksiklikleri finansal kurumları etkilemis ve mortgage kredi krizi olarak adlandırılan durum kuresel bir likidite krizine donusmustur.

      Bu dönem’de ev fiyatları inanılmaz şekilde düşmüş ve gayrimenkul yatırımcıları zarar ettıgini sanıp gayrimenkullerini hızlı bir şekilde ellerinden cıkarmıslardır, ama bazı uzman yatırımcılar bunun yanlıs oldugunu uzun vadede daha cok kar getiricegini soylemıs ve daha sonradan gayrimenkullerını satmayanlar uzun vadede kar elde etmişlerdir.

Türkiye’de 1990-2006 döneminde konut piyasasının gelisimine bakıldıgında; 1990’lı yıllarla birlikte devamlı hale gelen hiper-enflasyon ve ekonomik krizler (1994 ve 2001 ekonomik krizleri) ile beraber 1999 Agustos ve Kasım aylarında yasanan deprem felaketleri konut piyasasının zaman zaman gerilemesine ve durgunluga girmesine yol açmıstır. 2000 yılından sonra ise

Türkiye’de konut piyasası yeniden büyüme trendine girmistir. Özellikle 2003 yılından itibaren enflasyon oranında meydana gelen düsüs, nominal ve reel faiz oranlarının düsmesine neden olmus, bu da özellikle konut sektöründe ertelenmis olan tüketimi harekete geçirmistir. Faiz oranlarının düsmesi bankacılık sektörünün hanehalkına sundugu ürünlere olan talebi ve dolayısıyla bu ürünlerin arzını artırmıs, sonuçta konut kredileri artıs trendine girmistir. Ayrıca Mortgage yasasının çıkacagı beklentisi özellikle 2005 yılında konuta olan talebin patlamasına ve konut fiyatlarının yükselmesine neden olmustur.

Bilindigi gibi konut piyasası makro ekonominin bütünü içerisinde büyük bir paya sahiptir. Konut ve barınma için yapılan harcamalar toplam servet içerisinde hanehalkı harcamalarının belirgin bir kısmını

olusturur. Chetty ve Szeidl (2004)’e göre, hanehalkı gelirlerinin % 20’si barınma harcamalarına ayrılmaktadır.

 

Konut faaliyetleri, gelismis ekonomilerde aynı zamanda gayri safi yurtiçi hasıla (GSYIH) içerisinde de büyük bir paya sahiptir (Davis ve Heathcote, 2005). Bu nedenle konut için yapılan harcamalar ile makro ekonomik degiskenler arasında bir iliskinin olması ve konut fiyatlarının makro ekonomik degiskenlerden etkilenerek dalgalanması kaçınılmaz bir sonuçtur.

 

Konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasındaki iliski parasal aktarım mekanizması aracılıgıyla incelenebilir. Genel olarak makro ekonomide ve aktarım mekanizmasında varlık fiyatlarının ve dolayısıyla konut fiyatlarının bir rol oynayabilecegi fikri ekonomilerde yeni degildir ve Veblen (1904) ve Fisher’e (1933) kadar dayanır. Son yıllarda bu fikir artan bir sekilde popüler hale gelmistir. Aktarım mekanizmasında gayrimenkul piyasasının direkt ya da dolaylı olarak rol oynadıgı konusundaki arastırmaların çogu parasal aktarım mekanizmaları ile ilgili Journal of Economic Perspectives Kıs 1995 Sempozyumu’nda yayınlanmıstır (Iacoviello, 2000).

 

Makro ekonomi ve konut piyasası dalgalanmalarına iliskin olarak bir çok ampirik çalısma vardır. Makro ekonomik degiskenlerin konut piyasası üzerindeki etkisini analiz eden ilk çalısmalarda; konut piyasasındaki arz ve talep soklarını etkileyen degiskenlerin makro ekonomik degiskenler olduguna iliksin bir olguya rastlanmamıstır (Kearl, 1979; Follain, 1981; Shcwab, 1983; Manchester, 1987; Haris, 1989). Sonraki yapılan ilgili çalısmalarda ise, konut piyasası ile makro ekonomik degiskenler arasında iliski olduguna dair bulgular vardır. Englaund ve Ioannides (1997), 15 OECD ülkesinin yer aldıgı bir çalısmada konut fiyatlarını uluslararası ampirik bir perspektifte ele almıslardır. Çalısmalarında, konut fiyatları üzerinde GSYIH’daki büyümenin etkisinin pozitif, faiz oranlarındaki artısın etkisinin ise negatif oldugunu belirtmektedirler. Ancak, konut fiyatlarını bir sokun takip edebilecegine iliskin bir kanıt bulamamıslardır.

 

Baffoe-Bonnie (1998)’de, ekonominin bütünü ile konut piyasası arasında tam etkilesim oldugunu hesaba katan bir VAR (Vector Autoregressive) modeli gelistirmistir. Konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasında bir iliski olduguna dair diger kanıtlar

Uluslar arası Ödemeler Bankası’nın (Bank of International Settlements, BIS) Para ve Ekonomi Departmanı bünyesinde yapılan çalısmalarda da elde edilmistir. Kennedy ve Anderson (1994), ülkeler arası reel konut fiyatları ve hanehalkı tasarrufları arasındaki iliskiyi açıklamaya yönelik olarak yaptıkları bir çalısmada, konut fiyatları dalgalanmalarında düzenleyici faktörlerin belirlenmesindeki zorluga deginmektedirler.

 

Kennedy ve Anderson, ülkelerarası gayrimenkul piyasalarında spekülasyon olasılıgı varsayımını yok sayarak, süregelen fiyat degismelerinde para politikası tutumunun, konutun vergi durumunun ve finan sal serbestlesmenin rol oynayabilecegini varsaymaktadırlar. Borio, Kennedy ve Prowse (1994)’de, kredi ve diger degiskenler ile reel varlık fiyat indeksi arasında kurdukları çoklu regresyonda, varlık fiyatlarında kredilerin önemli bir rol oynadıgını ileri sürmektedirler. Ayrıca 1980’lerde Isveç, Finlandiya ve Norveç’te yasanan varlık fiyatlarındaki artısın finansal serbestlesme sonucu kredilerde meydana gelen artıstan kaynaklandıgını çalısmalarında belirtmektedirler.

Meltzer (1995), ABD’de tek ailenin oturdugu yeni ev fiyatlarının degisim oranları ile gayrisafi yurtiçi hasıla deflatörünü karsılastırmıs ve konut fiyatlarının degisim oranının tepe yaptıgı dönemlerde yaklasık iki yılda bir deflatöründe tepe yaptıgını görmüstür. Meltzer, Ingiltere ve Isveç içinde benzer sonuçlara ulasmıstır. Higgins ve Osler (1997), 1984-1993 dönemi için OECD ülkelerinin verilerini kullanarak yaptıkları çalısmada konut ve hisse senedi fiyatlarının bir çok ülkedeki spekülatif fiyat balonları tarafından etkilendigini ve varlık fiyatlarının 1990’lı yılların baslarındaki düsüsünün daha önceki balonların bir kalıntısı oldugunu kanıtlamaktadırlar. Higgins ve Osler, bu sonucu 1980’lerin sonlarında varlık fiyatları en fazla yükselen ülkelerin daha sonra varlık fiyatları en fazla düsen ülkeler oldugu gözlemine dayandırmaktadırlar.

 

Konut piyasası ile makro ekonominin birlikte hareket ettigine dair çok sayıda ülke için yapılmıs çalısmalarda vardır. ABD için Green (1997), Baffoe-Bonnie (1998) ve Wen (2001); Ingiltere için Bowen (1994); Japonya için Ito (1993) ve Seko (2003) tarafından yapılan çalısmalarda da benzer

sonuçlar elde edilmistir. Jud ve Winkler (2002), kentsel düzeydeki verileri kullanarak reel konut fiyatlarının degerindeki artısın gelirdeki reel degismelerden, nüfustaki artıstan, faiz oranlarından ve yapı maliyetlerinden güçlü bir sekilde etkilendigi sonucuna varmaktadırlar. Tsatsoronis ve Zhu (2004), 17 endüstrilesmis ülke arasında yaptıkları çalısmada konut finansmanı sistemlerindeki farklı düzenlemelerin konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasındaki iliskilerde önemli etkilere sahip olabilecegine isaret etmektedirler.

Ülkeler arasında farklılık göstermekle birlikte, konut fiyatlarının genelde enflasyon oranına ve banka kredilerine baglı oldugunu, aynı zamanda dalgalı mortgage oranlarının uygulandıgı ülkelerde konut fiyatlarının kısa dönem faiz oranlarına karsı daha hassas oldugunu belirtmektedirler.

Daha sonra Zhu (2006), gelismis altı Asya ülkesi arasında benzer bir çalısma yapmıs ve yine konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasında güçlü bir iliskinin oldugu sonucuna varmıstır.

Bu çalısmanın amacı; Türkiye’de konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasındaki uzun ve kısa dönemli iliskiyi arastırmaktır. Bu çalısmanın iktisat yazınına iki açıdan katkı yapması beklenmektedir:

Birincisi, konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasındaki iliskinin arastırılmasına yönelik yapılan çalısmaların çogu ABD, OECD ülkeleri, Asya Pasifik ülkeleri ile AB’ne dahil gelismis ülke verileri kullanılarak yapılmıstır. Türkiye için yapılan bu çalısma ile bu ülkeler için geçerli olan sonuçların

Türkiye için de geçerli olup olmadıgı arastırılacaktır. Ayrıca çalısmaların yapıldıgı bu yabancı ülkelerin hemen hepsinde konut ipotegine dayalı mortgage sistemi uygulanmaktadır. Türkiye’de ise mortgage sistemi Subat 2007’de yasallasmıs olup, henüz yeni uygulanmaya basladıgı için, söz konusu degiskenler ile konut fiyatları arasındaki iliskinin yabancı ülkelerle benzerlik gösterip göstermeyecegi önem kazanmaktadır.

 

Ikinci olarak, Türkiye için bu konuda yapılmıs bir çalısmanın olmamasıdır. Bu açıdan Türkiye’de konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasındaki hem kısa hem de uzun dönemli iliskinin arastırılması Türkiye’deki iktisat yazınına da katkı saglayacaktır.

 

Çalısmanın diger bölümleri ise su sekilde organize edilmistir: Ikinci bölümde her bir makro ekonomik degisken ile konut fiyatları arasındaki iliskinin nasıl olduguna ve literatürde bu yönde yapılan çalısmalara yer verilmistir. Çalısmada kullanılacak veri seti ve yönteme iliskin bilgiler ile analiz sonucunda elde edilen ampirik bulgular üçüncü bölümde yer almaktadır. Çalısmanın dördüncü bölümünde ise sonuç bölümü yer almaktadır.