Günümüz piyasaların bu denli dalgalı oldugu günümüzde halada en iyi yatırım aracının ne oldugu merak konusu, bu konuda ust duzey ekonomistlerde dahil sokaktaki vatandaş tam olarak emin degil kimileri en iyi yatırım aracının gayrimenkul oldugunu savunsanda yaklasık 5 yıldır turkiyede kullanıma acılan forex yani inglizce olarak Foreign Exchange Market yani döviz degişimi buyuk bir rant elde etmiştir, Günlük hacimi 5.5 trilyon dolardır ki buda ne kadar cok kullanıldıgını gostermektedir peki elimizde parayı nasıl kullanmalıyız.

Su anda gayrimenkul fıyatlarındakı stabil fiyat durumu gelecekteki belirsizlık uzun donemde yatırım yapmayı ımkansız hale getirmektedir, forex piyasasındakı hareketli durum ıse para kazanmayı kolay bir hale getirmektedir akılcı yatırım ve guvenilir bır aracı kurumla yatırımınızı 2 ye hatta 3′e bile katlayabilirsiniz peki forex oynayabılmek ıcın neler gereklıdıraslına bakarsanız 18 yasını aşmıs herkez oynayabilir.

Günümüzdeki piyasaların hareketliligi ABD nin savas ıstekleri avrupanın bu duruma olan kararsızılıgı piyasaları hareketli yapmaktadır ve forex kullanıcılarının en sevdigi durum ortaya cıkarmaktadır ve cogu kullanıcı bunu kullanarak buyuk mıktarda kar elde etmektedir sizde gayrimenkulu tek yatırım aracı olarak gormuyosanız sizde bu piyasaları denemek ıstıyosanız su an cok ıyi bir zaman fırsatı kacırmayın.

Amerika Emlak Konut yatırımcılarına harika fırsatlar sunmaya devam ediyor!

Türkiye’de emlak yatırımı yaparken aklınızda hep ileriye dönük soru işaretleri kalır. “Acaba kiracı bulabilecekmiyim?”, “Yatırımım bana gerçekten kazanç sağlayacak mı?”. Bunları düşünürken 2+1 daireye ortalama 300.000 TL. vermenizde başka bir sorun tabiki.

Amerika Emlak Konut’dan 300.000 TL gibi bir yatırım ile 2 belki 3 ev satın alabilir ve bunlardan aylık ortalama 2.250$ gelir elde edebilirsiniz.

Şimdi Amerika Emlak Konut’dan istediğiniz herhangi bir evi aldığınızda evimi nasıl göreceğim sorusu ortadan kaldırıyor.AEK sizi evinizi görebilmeniz için uçak biletinizi karşılıyor.

Bu harika yatırım fırsatı artık aldığınız eve sizi ücretsiz gönderen AEK sayesinde daha da cazip!

 

 

Hepimizin hayali olan ev sahibi olma artık cok kolay piyasanın gidişatı ve yeni yatırım alanlarının açılmasıyla türkiye’de herkes ev sahibi olabiliyor  tek yapmanız gereken dogru parayla dogru yatırımları yapmakta bunun içinde bizi takip ederek ulaşabilrisiniz ve hayallerinizi gerçekleştirebilirsiniz.

Türkiyede 2009 yılından beri normal ev satış ve kiralamalarının yüzde 70’nin internet üzerinden gerçekleştiğini  biliyormuydunuz ve normal fiyatlarının cok altında satış veya cok ucuza kiralama olmakta bu hem satıcıyı bazı durumlar kurtarıyor hemde siz ucuza ev bulmuş oluyorsunuz.


Gayrimenkul ortaklığının amacı nedir, ne iş yapar, gayrimenkul ortaklığının amacı getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere yatırım kira getirisi veya alım satım yapabilme amacıdır.

Gayrimenkul yatırımcıları yıl boyunca satıp alıp sattıkları veya kira getirilerini yıl sonu toplar ve yatırımcılara dagıtır bu durumda yatırım yapan kişiler bu kar’dan paylarını alırlar ve kazanç saglamış olurlar. Gayrimenkul yatırım ortaklıgı likitesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade ona yatırım yapan firmaların ortaklıklarını satın alması gayrimenkul likidite sorunun ortadan kaldırmaktadır.

Bu durum 2007 de ortaya çıkan mortgage kriziyle beraber iyice artmış ve insanlar yatırımlarını gayrimenkule yönlendirmişlerdir.  

 

Photobucket

Günümüzün en karlı yatırım araçlarından biri olan gayrimenkul tarihsel olarak büyük bir aşama atlayıp gelmiştir, 1900’lü yıllara baktığımızda insanlar gayrimenkul yerine daha çabuk kar getirebilicek yatırımlar yapmaya çalışmışlar ama bunların cabuklugu ile beraber zarar etme olasılıgının’da yükseldigini’de görmüşlerdir  2000 li yıllarda ise bu olay tamamiyle degişmis ve insanlar uzun vadede kar elde etmeyi daha mantıklı bulmuşlardır.

Zaten piyasalara baktıgımızda ‘Dumankaya’, ‘ağaoglu’, ‘limak holding’, ‘ege yapım’ gibi büyük firmalar  televizyonlarda sürekli yeni yaptıkları projeleri halka arz edip insanları gayrimenkule yönlendirmektedirler.

Bu süreç sadece Türkiye’de degil bütün dünyada böyledir, Avrupa, Amerika, Asya, da bu gayrimenkul çılgınlıgı devam etmekte ve insanlar bunlardan kazanç saglamaktadırlar, özellikle amerikada 2007 den önce mortgage ev satımları doruk noktasına ulaşmıs ve nerdeyse amerikanın yüzde 60’nın ev sahibi yapmışlardı, buda o ülkenin refah seviyesini üst düzeye yükseltmiştir

 Ülkemizde yıllardır devam eden enflasyonist ortam nedeni ile her zaman popüler bir yatırım aracı olmuştur. Ancak, genel olarak Türkiye’de gayrimenkul alımının şekli, batılı ülkelerdeki alım şeklinden farklıdır. Ülkemizde gayrimenkul yatırımlarının tamamına yakınının finansmanı özkaynaklardan (nakit) sağlanırken, istatistiklere göre ABD’de inşaat yatırımlarının %70′lik bir kısmı kurumsal sermaye tarafından yapılmaktadır.

Türkiye’de ise bu oranın %5 seviyesinde kaldığı gözlenmektedir. Aynı zamanda, Türkiye’de bu yatırımların %3′üne yakın bir kısmı sermaye piyasası araçları ile finanse edilirken, aynı oran ABD’de %60′tır. Bu farklılığın temel nedeni, yıllardır devam eden yüksek enflasyon ve faiz ortamı nedeniyle kullanımı mümkün olmayan uzun vadeli kredilerdir.

Gelişmiş batı ülkelerinde ekonomik büyümeye katkı sağlayan sektörlerin başında gelen gayrimenkul yatırım sektörü, faizlerin düşmesi ile birlikte önümüzdeki dönemde yatırımcıların gözdesi haline gelebilir. Önümüzdeki dönemde kurumsal kimlikleri ile planlı gayrimenkul yatırımlarını teşvik edecek gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile kaliteli, uygun fiyat ve ödeme şartları ile gayrimenkul sahibi olmak mümkün olabilecektir.

Dünya’da GMYO’lar
İlk örneklerine 20. yüzyılın başında rastlanan GMYO’lar, Amerikan sermaye piyasalarının ürünüdür.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, gayrimenkul ve gayrimenkul projelerine yatırım yapan şirketlerdir. Genel olarak, yatırımcıların küçük birikimlerini birleştirerek işmerkezleri, otel ve alışveriş merkezleri gibi projelere yatırım yapmaktadırlar.

1990′ların sonunda ABD’de sermaye piyasalarında işlem gören GMYO’ların toplam piyasa değeri USD 8,7 milyar iken, pazardaki en büyük GMYO’nun piyasa değeri USD 700 milyondu. Ancak, 2000′in sonunda aradan geçen 10 yılın ardından ABD’de sermaye piyasalarında işlem gören GMYO’ların toplam değeri USD 138.8 milyara ulaşırken pazarın en büyük şirketinin piyasa değeri ise 10 milyar dolara ulaşmıştır. Bu rakam 10 sene öncesinin gayrimenkul yatırım ortaklıkları sektörünün toplam büyüklüğünden daha da büyüktür.

Türkiye’de GMYO’lar
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), ilk olarak 1995 yılında gayrimenkul ya da gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak üzere kurulacak gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile ilgili düzenleme yapmıştır. Daha sonra bu düzenlemeler uygulamada karşılaşılan sorunlar nedeniyle 1998′de revize edilmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)’lar tüzel kişilik olarak kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna tutulmuşlardır. Bu ortaklıklardan kar payı elde edenler için 4369 sayılı kanun ile 01.01.1999 tarihinden itibaren vergi muafiyeti kaldırılmıştır.

GYO’lar, İMKB’de işlem gören diğer şirketler gibi A.Ş. statüsündelerdir. Fakat diğer şirketlere göre 3 önemli farklılıkları vardır. Birincisi, faaliyetlerini Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne göre yürütmeleri, ikincisi vergi muafiyetine sahip olmaları, üçüncüsü ise çıkarılmış sermayelerinin %49′unu halka arz etmek zorunda olmalarıdır. SPK tebliğine uygun olarak GYO’lar kurulu ya da dönüşüm işlemlerinin tamamlanmasını takip eden 1 yıl içinde hisse senetlerinin kayda alınması talebiyle SPK’ya başvurmak zorundadırlar.

 

    Son yirmi yılda finansal piyasalar cok buyuk değisim gecirmistir. Teknolojinin ilerlemesiyle birlikte bilgiye daha kolay ve ucuz ulasılabilmesi, bilginin daha etkin kullanılabilmesini sağlamıs, sayısal tekniklerle birlikte risk ve getiri beklentilerine gore bircok finansal urun gelistirilmistir.

    Ayrıca, finansal urunlerdeki cesitlilik risk tercihlerinin genislemesine, katılımcı sayısının artmasına ve piyasaların buyumesine neden olmustur. Ozellikle banka odaklı finansal piyasalardan piyasa odaklı finansal piyasalara gecis yapısal anlamda finans sektorunu değisime uğratmıstır. Her bilginin dikkatle ele alındığı, 24 saat surekli isleyen ve coğrafi sınırları olmayan, odağında ise ABD piyasalarının olduğu bir piyasalar sistemi ortaya cıkmıstır.

     ABD’de yasanan bir sıkıntı kuresel sistem icerisindeki tum piyasalara yansımakta, belli bir ulkeye has olayın etkisi aynen yasanılan krizde olduğu gibi, dusunulduğunden cok daha buyuk olabilmektedir. ABD’de 2007 yılında yasanan finansal dalgalanma buyuk ve gelismis bir ekonominin bankacılık sistemini gecmiste emsali olmayan bir sekilde sıkıntıya suruklemis, basta denetleyici ve duzenleyici kurumlar olmak uzere herkesi nerede hata yapıldığı konusunda dusunmeye sevk etmistir.

     Subprime mortgage kredilerinde geri odemelerde yasanan sorunlarla ortaya cıkan finansal dalgalanma, cok hassas dengeler uzerine kurulu ve birbiriyle iliskili ABD piyasalarında buyuk etki yaratmıstır. Mortgage kredilerine dayalı menkul kıymetler ile kredi turev urunlerinin risklerinin yanlıs olculmesi, kimi zamanda finansal muhendislik teknikleri kullanılarak olculemez hale getirilmesi akabinde denetleyici yapının eksiklikleri finansal kurumları etkilemis ve mortgage kredi krizi olarak adlandırılan durum kuresel bir likidite krizine donusmustur.

      Bu dönem’de ev fiyatları inanılmaz şekilde düşmüş ve gayrimenkul yatırımcıları zarar ettıgini sanıp gayrimenkullerini hızlı bir şekilde ellerinden cıkarmıslardır, ama bazı uzman yatırımcılar bunun yanlıs oldugunu uzun vadede daha cok kar getiricegini soylemıs ve daha sonradan gayrimenkullerını satmayanlar uzun vadede kar elde etmişlerdir.

Mortgage “Morgıc”, “Morgıç” ya da “Morgeyc” şeklinde okunabilir), İngilizce bir sözcüktür, ve uzun dönemli ipotekli konut kredisi anlamına gelir.

       Mortgage ilk ABD’de cıkmakla birlikte bir anda dünyaya yayılmıstır veailelerev sahibi olmak için 20, 30 yıl vadeyle kredi cekmektedir, ülkemizde’de2007’de çıkan yasanın ardından ülkemizde’de kullanılmaya başlanmıştır. Mortgage bir anda parlamasının ardından türkiyede’de büyük miktarda mortgage kredisi cekilmis ve ınsanlar ev sahibi olmuşlardır ama geri ödemelerde cekılen sıkıntırlar abd ‘de ve diger ülkelerde finans krizine yol açmıs cogu aile bu yüzden icralık duruma gelmişlerdir, bunun finansal krizin sonunda abd’den kaynaklı dunya çapında mortagage krizi ortaya çıkmıştır.

     Günümüzde bir nebze bu kriz azalsa’da halada etkilerini görmekteyiz. Türkiyede her ay 40 bin civarında kişi yeni konut kredisi almakta 30 bin civarında kişi ise konut kredilerini kapatmaktadır. Bu durumda bankaların konut kredilerinde hacim artışı yaşanmakta, Hacim artışında stabilizasyonu yakalayamayan bankaların bu durumu, TCMB 2011 verilerine göre açılan kredilerin kapanan krediler karşısında zayıflaması biçiminde yorumlanıyor ve bu görüş destekleniyor. Sektörde konut kredisi hacmi 2010 ilk yarıda yaklaşık olarak her ay 1,5 milyar TL artıyordu. Temmuz ayında bu rakam 750 milyon TL’ye, Ağustos’ta ise 202 milyon TL’ye geriledi.

    Hacimdeki daralmaya göre bundan sonra konut kredilerindeki satışlarda azalış beklenmektedir. Konut kredisi alıcak olanlara önerim aldıkları kredinin faiz oranlarına dikkat etmeli ve kendıne en uygun olanı almaktır, maliyetleri en aza indirmeye calısmak kredilerde rahatlama ve uygun ödeme koşulları yaratır.

Türkiye’de 1990-2006 döneminde konut piyasasının gelisimine bakıldıgında; 1990’lı yıllarla birlikte devamlı hale gelen hiper-enflasyon ve ekonomik krizler (1994 ve 2001 ekonomik krizleri) ile beraber 1999 Agustos ve Kasım aylarında yasanan deprem felaketleri konut piyasasının zaman zaman gerilemesine ve durgunluga girmesine yol açmıstır. 2000 yılından sonra ise

Türkiye’de konut piyasası yeniden büyüme trendine girmistir. Özellikle 2003 yılından itibaren enflasyon oranında meydana gelen düsüs, nominal ve reel faiz oranlarının düsmesine neden olmus, bu da özellikle konut sektöründe ertelenmis olan tüketimi harekete geçirmistir. Faiz oranlarının düsmesi bankacılık sektörünün hanehalkına sundugu ürünlere olan talebi ve dolayısıyla bu ürünlerin arzını artırmıs, sonuçta konut kredileri artıs trendine girmistir. Ayrıca Mortgage yasasının çıkacagı beklentisi özellikle 2005 yılında konuta olan talebin patlamasına ve konut fiyatlarının yükselmesine neden olmustur.

Bilindigi gibi konut piyasası makro ekonominin bütünü içerisinde büyük bir paya sahiptir. Konut ve barınma için yapılan harcamalar toplam servet içerisinde hanehalkı harcamalarının belirgin bir kısmını

olusturur. Chetty ve Szeidl (2004)’e göre, hanehalkı gelirlerinin % 20’si barınma harcamalarına ayrılmaktadır.

 

Konut faaliyetleri, gelismis ekonomilerde aynı zamanda gayri safi yurtiçi hasıla (GSYIH) içerisinde de büyük bir paya sahiptir (Davis ve Heathcote, 2005). Bu nedenle konut için yapılan harcamalar ile makro ekonomik degiskenler arasında bir iliskinin olması ve konut fiyatlarının makro ekonomik degiskenlerden etkilenerek dalgalanması kaçınılmaz bir sonuçtur.

 

Konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasındaki iliski parasal aktarım mekanizması aracılıgıyla incelenebilir. Genel olarak makro ekonomide ve aktarım mekanizmasında varlık fiyatlarının ve dolayısıyla konut fiyatlarının bir rol oynayabilecegi fikri ekonomilerde yeni degildir ve Veblen (1904) ve Fisher’e (1933) kadar dayanır. Son yıllarda bu fikir artan bir sekilde popüler hale gelmistir. Aktarım mekanizmasında gayrimenkul piyasasının direkt ya da dolaylı olarak rol oynadıgı konusundaki arastırmaların çogu parasal aktarım mekanizmaları ile ilgili Journal of Economic Perspectives Kıs 1995 Sempozyumu’nda yayınlanmıstır (Iacoviello, 2000).

 

Makro ekonomi ve konut piyasası dalgalanmalarına iliskin olarak bir çok ampirik çalısma vardır. Makro ekonomik degiskenlerin konut piyasası üzerindeki etkisini analiz eden ilk çalısmalarda; konut piyasasındaki arz ve talep soklarını etkileyen degiskenlerin makro ekonomik degiskenler olduguna iliksin bir olguya rastlanmamıstır (Kearl, 1979; Follain, 1981; Shcwab, 1983; Manchester, 1987; Haris, 1989). Sonraki yapılan ilgili çalısmalarda ise, konut piyasası ile makro ekonomik degiskenler arasında iliski olduguna dair bulgular vardır. Englaund ve Ioannides (1997), 15 OECD ülkesinin yer aldıgı bir çalısmada konut fiyatlarını uluslararası ampirik bir perspektifte ele almıslardır. Çalısmalarında, konut fiyatları üzerinde GSYIH’daki büyümenin etkisinin pozitif, faiz oranlarındaki artısın etkisinin ise negatif oldugunu belirtmektedirler. Ancak, konut fiyatlarını bir sokun takip edebilecegine iliskin bir kanıt bulamamıslardır.

 

Baffoe-Bonnie (1998)’de, ekonominin bütünü ile konut piyasası arasında tam etkilesim oldugunu hesaba katan bir VAR (Vector Autoregressive) modeli gelistirmistir. Konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasında bir iliski olduguna dair diger kanıtlar

Uluslar arası Ödemeler Bankası’nın (Bank of International Settlements, BIS) Para ve Ekonomi Departmanı bünyesinde yapılan çalısmalarda da elde edilmistir. Kennedy ve Anderson (1994), ülkeler arası reel konut fiyatları ve hanehalkı tasarrufları arasındaki iliskiyi açıklamaya yönelik olarak yaptıkları bir çalısmada, konut fiyatları dalgalanmalarında düzenleyici faktörlerin belirlenmesindeki zorluga deginmektedirler.

 

Kennedy ve Anderson, ülkelerarası gayrimenkul piyasalarında spekülasyon olasılıgı varsayımını yok sayarak, süregelen fiyat degismelerinde para politikası tutumunun, konutun vergi durumunun ve finan sal serbestlesmenin rol oynayabilecegini varsaymaktadırlar. Borio, Kennedy ve Prowse (1994)’de, kredi ve diger degiskenler ile reel varlık fiyat indeksi arasında kurdukları çoklu regresyonda, varlık fiyatlarında kredilerin önemli bir rol oynadıgını ileri sürmektedirler. Ayrıca 1980’lerde Isveç, Finlandiya ve Norveç’te yasanan varlık fiyatlarındaki artısın finansal serbestlesme sonucu kredilerde meydana gelen artıstan kaynaklandıgını çalısmalarında belirtmektedirler.

Meltzer (1995), ABD’de tek ailenin oturdugu yeni ev fiyatlarının degisim oranları ile gayrisafi yurtiçi hasıla deflatörünü karsılastırmıs ve konut fiyatlarının degisim oranının tepe yaptıgı dönemlerde yaklasık iki yılda bir deflatöründe tepe yaptıgını görmüstür. Meltzer, Ingiltere ve Isveç içinde benzer sonuçlara ulasmıstır. Higgins ve Osler (1997), 1984-1993 dönemi için OECD ülkelerinin verilerini kullanarak yaptıkları çalısmada konut ve hisse senedi fiyatlarının bir çok ülkedeki spekülatif fiyat balonları tarafından etkilendigini ve varlık fiyatlarının 1990’lı yılların baslarındaki düsüsünün daha önceki balonların bir kalıntısı oldugunu kanıtlamaktadırlar. Higgins ve Osler, bu sonucu 1980’lerin sonlarında varlık fiyatları en fazla yükselen ülkelerin daha sonra varlık fiyatları en fazla düsen ülkeler oldugu gözlemine dayandırmaktadırlar.

 

Konut piyasası ile makro ekonominin birlikte hareket ettigine dair çok sayıda ülke için yapılmıs çalısmalarda vardır. ABD için Green (1997), Baffoe-Bonnie (1998) ve Wen (2001); Ingiltere için Bowen (1994); Japonya için Ito (1993) ve Seko (2003) tarafından yapılan çalısmalarda da benzer

sonuçlar elde edilmistir. Jud ve Winkler (2002), kentsel düzeydeki verileri kullanarak reel konut fiyatlarının degerindeki artısın gelirdeki reel degismelerden, nüfustaki artıstan, faiz oranlarından ve yapı maliyetlerinden güçlü bir sekilde etkilendigi sonucuna varmaktadırlar. Tsatsoronis ve Zhu (2004), 17 endüstrilesmis ülke arasında yaptıkları çalısmada konut finansmanı sistemlerindeki farklı düzenlemelerin konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasındaki iliskilerde önemli etkilere sahip olabilecegine isaret etmektedirler.

Ülkeler arasında farklılık göstermekle birlikte, konut fiyatlarının genelde enflasyon oranına ve banka kredilerine baglı oldugunu, aynı zamanda dalgalı mortgage oranlarının uygulandıgı ülkelerde konut fiyatlarının kısa dönem faiz oranlarına karsı daha hassas oldugunu belirtmektedirler.

Daha sonra Zhu (2006), gelismis altı Asya ülkesi arasında benzer bir çalısma yapmıs ve yine konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasında güçlü bir iliskinin oldugu sonucuna varmıstır.

Bu çalısmanın amacı; Türkiye’de konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasındaki uzun ve kısa dönemli iliskiyi arastırmaktır. Bu çalısmanın iktisat yazınına iki açıdan katkı yapması beklenmektedir:

Birincisi, konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasındaki iliskinin arastırılmasına yönelik yapılan çalısmaların çogu ABD, OECD ülkeleri, Asya Pasifik ülkeleri ile AB’ne dahil gelismis ülke verileri kullanılarak yapılmıstır. Türkiye için yapılan bu çalısma ile bu ülkeler için geçerli olan sonuçların

Türkiye için de geçerli olup olmadıgı arastırılacaktır. Ayrıca çalısmaların yapıldıgı bu yabancı ülkelerin hemen hepsinde konut ipotegine dayalı mortgage sistemi uygulanmaktadır. Türkiye’de ise mortgage sistemi Subat 2007’de yasallasmıs olup, henüz yeni uygulanmaya basladıgı için, söz konusu degiskenler ile konut fiyatları arasındaki iliskinin yabancı ülkelerle benzerlik gösterip göstermeyecegi önem kazanmaktadır.

 

Ikinci olarak, Türkiye için bu konuda yapılmıs bir çalısmanın olmamasıdır. Bu açıdan Türkiye’de konut fiyatları ile makro ekonomik degiskenler arasındaki hem kısa hem de uzun dönemli iliskinin arastırılması Türkiye’deki iktisat yazınına da katkı saglayacaktır.

 

Çalısmanın diger bölümleri ise su sekilde organize edilmistir: Ikinci bölümde her bir makro ekonomik degisken ile konut fiyatları arasındaki iliskinin nasıl olduguna ve literatürde bu yönde yapılan çalısmalara yer verilmistir. Çalısmada kullanılacak veri seti ve yönteme iliskin bilgiler ile analiz sonucunda elde edilen ampirik bulgular üçüncü bölümde yer almaktadır. Çalısmanın dördüncü bölümünde ise sonuç bölümü yer almaktadır.

Ülkemizin konut sistemıne genel bir bakış atarsak eger yıllara gore konut fıyatlarının dengesızlık seyrettıgını cok net olarak gorebılırız bunun baslıca nedenlerını bu yazımızda acıklıycaz. Türkiye’de 2008 e kadar gayrimenkul piyasasında herhangı bı denetleme kurulu ve fıyat belırleme yoktu herkes kafasına gore bı fıyat belırlıyordu ve bu gayrimenkul alanları zan altında bırakıyordu. Bu gibi nedenler konut’ların deger kaybetmesine neden olduAnaliz

Piyasada illere göre en cok kaybeden sehirler;

  1. İstanbul
  2. Ankara
  3. İzmir
  4. Bursa
  5. Adana
  6. Kocaeli

Bu şehirlerde konut fiyatlarının belirsizligi yüzünden gayrimenkul satıcıları ve alıcıları buyuk zararlar görmüşlerdir, konut fiyatlarının belirsizligi yurt dısındakı krizlerden etkilenmekte ve abd’deki 2007 morgate, krizinde türkiye bunlardan etkilenler arasında’dır, bu en basit örnegi olarak 2008 deki istanbuldaki kira gelirleri 7.79tl/m2 iken haziran 2009’da 6.69tl/m2 ye kadar gerilemistir.
Ülkemiz konut sektöründeki satılık fiyatlarının, kaçınılmaz olarak faiz oranlarındaki gelişmelerle ters yönde hareket ettigini söylemek mümkündür.